Informacja dotycząca najnowszych zmian w zasadach nabywania
nieruchomości przez cudzoziemców po 1 maja 2004 r.
Zasad nabywania nieruchomości przez cudzoziemców dotyczy ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie 
ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej 
(Dz. U. Nr 49 poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r., natomiast cześć przepisów ustawy 
weszła w życie z dniem 1 maja 2004 r.

Ustawa ta dostosowując prawodawstwo Polski do prawodawstwa Unii Europejskiej wprowadza zmiany 
do ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 
Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), która reguluje kwestie nabywania nieruchomości przez
cudzoziemców, a w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez 
wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach.

Ustawa ta wprowadza obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie 
nieruchomości, akcji i udziałów przez cudzoziemców. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej 
usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców 
Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte 
okresami przejściowymi.

Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw 
Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw 
członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:

1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej 
Polskiej do Unii Europejskiej,
2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii 
Europejskiej.

Ponadto ustawa ta znosi również pewne bariery administracyjne w zakresie uzyskiwania zezwoleń na 
nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, m.in. poprzez ograniczenie udziału naczelnych organów 
administracji współuczestniczących w procesie decyzyjnym Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji,
a mianowicie Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie będą wyrażali 
swojej zgody (jak miało to miejsce dotychczas), a jedynie posiadają ustawowe prawo sprzeciwu 
- instytucja tzw. „milczącej zgody organu”.

Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez 
cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r., Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), wyłączenie spod „swobodnego" nabywania
przez obywateli lub przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nieruchomości rolnych
i leśnych, nie dotyczy nabywania i obejmowania akcji oraz udziałów w spółkach będących 
właścicielami lub też wieczystymi użytkownikami takich nieruchomości. Przytoczony przepis nie 
stanowi bowiem o obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców z państw członkowskich
Europejskiego Obszaru Gospodarczego na nabycie udziałów lub akcji, jak czyni to wyraźnie wobec 
nabycia nieruchomości.

Powyższe pozostaje w zgodzie z zapisami Traktatu Akcesyjnego, które stanowią o możliwości 
zachowania przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,
dotychczasowych zasad (obowiązek uzyskania zezwolenia) wyłącznie w odniesieniu do nabycia 
nieruchomości rolnych lub leśnych, nie zaś w stosunku do nabycia lub objęcia przez cudzoziemców 
akcji lub udziałów spółek, będących właścicielami bądź wieczystymi użytkownikami nieruchomości.

Ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych 
i leśnych przez cudzoziemców, stanowi wyjątek od generalnej wspólnotowej zasady swobody przepływu 
kapitału. Wielokrotnie Europejski Trybunał Sprawiedliwości w swoich orzeczeniach wyrażał pogląd, 
iż tego rodzaju wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.
 

 
NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA
Czy cudzoziemiec pochodzący z Unii Europejskiej musi uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu 
mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej?

Podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie mają obowiązku ubiegania się o wydanie zezwolenia
Ministra na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym także lokalu mieszkalnego położonego także w strefie 
nadgranicznej. 

Czy nabycie udziału w gruncie, który jest nabywany wraz z lokalem mieszkalnym wymaga zezwolenia?
Nabycie udziału w gruncie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania 
zezwolenia Ministra, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim ściśle związane. 

Kto jest przedsiębiorcą unijnym?
Decydujące znaczenie ma tu miejsce siedziby, bądź miejsce powstania podmiotu, co oznacza, że 
niezależnie od pochodzenie kapitału spółka mająca siedzibę na terytorium państwa członkowskiego 
Europejskiego Obszaru Gospodarczego jest przedsiębiorcą unijnym. 

Czy spółka z siedzibą w Polsce, w której większość udziałów mają podmioty cudzoziemskie będzie 
uważana za przedsiębiorcę unijnego?
Polska od 1 maja 2004 r. będzie członkiem Unii Europejskiej, a zatem każda spółka mająca siedzibę 
na terytorium RP jest przedsiębiorcą unijnym.
 
Co to jest „drugi dom"?
Nabyciem „drugiego domu" jest nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, 
bądź na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowiła stałego miejsca zamieszkania 
cudzoziemca. „Drugim domem" nie jest samodzielny lokal mieszkalny.
W przypadku nabycia przez osobę fizyczną nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe lub 
rekreacyjno-wypoczynkowe, o tym czy nie mamy do czynienia z „nabyciem drugiego domu” decyduje wola 
cudzoziemca co do stałego zamieszkiwania na przedmiotowej nieruchomości. Wola taka winna jednak być
konkretna i przede wszystkim możliwa do realizacji bezpośrednio po nabyciu nieruchomości.
W takim przypadku cudzoziemiec winien udowodnić swoją potencjalną możliwość stałego zamieszkiwania 
na tej nieruchomości.

Cudzoziemiec winien posiadać prawną możliwość do osiedlenia się na terytorium RP w postaci 
stosownego zezwolenia na pobyt lub karty pobytu obywatela Unii Europejskiej, wydanych zgodnie z 
ustawą z dnia 27 lipca 2002 r. o zasadach i warunkach wjazdu i pobytu obywateli państw 
członkowskich Unii Europejskiej oraz członków ich rodzin na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej 
(Dz. U. z 2002 r., nr 141, poz. 1180 z późn. zm.). Prawną możliwość do zamieszkiwania na terenie RP 
potwierdzają także: zezwolenia na osiedlenie lub nadal zachowujące swoją ważność zezwolenia na 
zamieszkanie na czas oznaczony (lub potwierdzające to karty pobytu) albo zezwolenie na pobyt 
rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich wydane obywatelom EOG na podstawie ustawy 
z 13 czerwca 2003r. o cudzoziemcach (Dz. U. Nr 128, poz. 1175).

Wola uczynienia z danej nieruchomości stałego miejsca zamieszkania w bliżej nie określonej 
przyszłości nie powoduje, iż nie mamy do czynienia z „nabyciem drugiego domu”.

Wskazać także należy, iż warunkami niezbędnymi do nabycia przez osobę fizyczną nieruchomości 
o przeznaczeniu mieszkaniowym bez zezwolenia jest posiadanie przez nabywcę prawnej i faktycznej 
możliwości uczynienia z tej nieruchomości swego centrum życiowego. Podkreślenia wymaga fakt, 
iż z nieruchomość taka, co do zasady, musi być zabudowana by móc stanowić stałe miejsce zamieszkania
 cudzoziemca. W innym przypadku dochodzi do „nabycia drugiego domu”, co wymaga wcześniejszej zgody 
Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Brak zgody w takim przypadku powoduje nieważność 
czynności prawnej na podstawie, której doszło do nabycia nieruchomości.

Jak ustalić czy nieruchomość ma charakter gruntu rolnego lub leśnego?
Dla ustalenia czy nieruchomość jest nieruchomością rolną lub leśną, decydujące znaczenie ma plan 
zagospodarowania przestrzennego. Graniem rolnym lub leśnym jest grunt przeznaczony w planie 
zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Jeżeli w planie zagospodarowania 
przestrzennego nieruchomość przeznaczona została na inne cele niż rolne lub leśne, wówczas 
nieruchomość taka nie ma charakteru rolnego lub leśnego, W przypadku gdy nieruchomość położona 
jest na terenie, dla którego wygasł plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące znaczenie, 
dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości, mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków / rejestr 
gruntów/, W takich przypadkach nieruchomością rolną lub leśną będzie zatem nieruchomość oznaczona 
w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub leśne,
W przypadku gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, 
natomiast grunty położone na tym terenie uzyskały zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej 
lub leśnej, a decyzja taka jest ważna z mocy prawa (nie została uchylona) lub wydana została 
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określająca przeznaczenie nieruchomości na 
inne cele niż rolne lub leśne, a decyzja taka nie została uchylona wówczas gruntów takich nie można 
zaklasyfikować jako grunty rolne lub leśne. 

Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych
 
I. Cudzoziemcy nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego 
Obszaru Gospodarczego.
Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA 
nabycie przez cudzoziemca nie będącego obywatelem bądź przedsiębiorcą państwa członkowskiego 
Europejskiego Obszaru Gospodarczego: 

1.samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. 
o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), 
2.samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, 
jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela 
nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. 
Przepis ten nie ma jednakże zastosowania do nabywania lokali, zdefiniowanych powyżej, położonych 
w strefie nadgranicznej.
Oznacza to. iż nabywanie lokali, o których mowa powyżej, położonych w strefie nadgranicznej przez 
cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego 
Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA. 
Natomiast nabywanie przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw 
członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lokali użytkowych o charakterze usługowym 
tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb 
mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, 
generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt. czy lokal położony jest w strefie
nadgranicznej czy poza obszarem strefy. 

II. Cudzoziemcy będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego
 Obszaru Gospodarczego. 
Nabywanie wszelkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami 
bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, generalnie nie 
wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA, bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie 
nadgranicznej czy poza obszarem strefy, albowiem lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności 
lokali czy też lokal użytkowy nie stanowią nieruchomości rolnej bądź leśnej ani drugiego domu w 
rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 
Zgodnie bowiem, z dyspozycją art. 8 ust. 2 omawianej ustawy z dniem 1 maja 2004r. nie jest wymagane
 uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących 
obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, 
z wyjątkiem nabycia: 
1.nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej
 Polskiej do Unii Europejskiej, 
2.drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej 
do Unii Europejskiej. 

Uwaga ogólna:
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego. 

Źródło: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji www.mswia.gov.pl