Erwerb von polnischen Immobilien durch Ausländer

Das Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer von 1920 regelt die
Eigentumsrechte von Ausländern an Grund und Boden sowie Immobilien. Die jüngsten
Neuerungen des Gesetzes erfolgten im Ergebnis des EU-Beitritt Polens zur EU am
1. Mai 2004, und sehen eine vorteilhafte Behandlung von EU-Bürgern und
Staatsbürgern aus anderen Ländern des Europäischen Wirtschaftsraumes (EEA) vor.

Als „Ausländer“ gelten:
natürliche Personen, die keine polnische Bürger sind,
Rechtspersonen mit Firmensitz im Ausland,
zwischen den o.g. Personen, oder nach ausländischem Recht gegründete
Unternehmen mit Firmensitz im Ausland,
eine Partnergesellschaft oder ein Unternehmen ohne Rechtspersönlichkeit mit
Firmensitz in Polen, die von den o.g. unmittelbar bzw. mittelbar kontrolliert wird.

Erwerb durch EU-Bürger/andere EEA-Staatsbürger

Für den Erwerb von Immobilien durch EU-Bürger/andere EEA-Staatsbürger ist keine
Genehmigung erforderlich. Jedoch existiert innerhalb der Übergangszeiten eine Reihe
von erwähnenswerten Ausnahmeregelungen. Sie betreffen:
den Erwerb von landwirtschaftlicher Nutzfläche bzw. Forsten in den ersten 12
Jahren nach dem EU-Beitritt Polens;
den Erwerb von „Zweitwohnsitzen“ innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem EU-Beitritt.

Ungeachtet der vorbenannten Übergangsregelungen ist der Erhalt einer Genehmigung in
nachfolgend genannten Fällen nicht notwendig:
Für den Erwerb von landwirtschaftlicher Nutzfläche in den Wojewodschaften
Dolnoslaskie, Kujawsko-Pomorskie, Lubuskie, Opolskie, Pomorskie, Warminsko-
Mazurskie, Wielkopolskie und Zachodnio-Pomorskie nach einer auf sieben Jahre
begrenzten Pachtzeit, in der der Ausländer einer selbständigen landwirtschaftlichen
Tätigkeit nachgeht und über eine legale Aufenthaltsgenehmigung auf dem
Territorium der Republik Polen verfügt.
Für den Erwerb von landwirtschaftlicher Nutzfläche in den Wojewodschaften
Lubelskie, Łódzkie, Małopolskie, Mazowieckie, Podkarpackie, Podlaskie, Slaskie,
Swietokrzyskie nach einer auf drei Jahre begrenzten Pachtzeit, in der der Ausländer
einer selbständigen landwirtschaftlichen Tätigkeit nachgeht und über eine legale
Aufenthaltsgenehmigung auf dem Territorium der Republik Polen verfügt.
Für den Erwerb von „Zweitwohnsitzen“:
- falls der Käufer legal sich innerhalb von vier Jahren ständig auf dem
Territorium der Republik aufgehalten hat, bzw.
- für die Ausübung einer Geschäftstätigkeit im Bereich touristischer
Dienstleistungen.


Erwerb durch Ausländer, die nicht EU-Bürger oder EEA-Staatsbürger sind

Im Allgemeinen erfordert der Erwerb von Grund und Boden oder die Übernahme des
Nießbrauchrechts, gleichermaßen auch die Übernahme von Anteilen an einem
Unternehmen mit Sitz in Polen, das den Rechtstitel bzw. das Nießbrauchrecht an Grund
und Boden besitzt, eine Genehmigung des Ministers für Innere Angelegenheiten und
Verwaltung. Der Erwerb von Aktien börsennotierter Unternehmen ist jedoch nicht
genehmigungspflichtig

Genehmigungen werden von der Abteilung Genehmigungen und Lizenzen
(Departament Zezwolen i Koncesji) des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und
Verwaltung in Form einen Bescheids nach Prüfung eines entsprechenden Antrags des
Ausländers erteilt. Die Genehmigung ist ein Jahr nach Ausstellungsdatum gültig. Im
Rahmen des Genehmigungsverfahrens kommen die Bestimmungen des Verwaltungsverfahrensrechts
zur Anwendung.

Gegenwärtig benötigt ein Ausländer in den nachfolgend genannten Fällen keine
Genehmigung:
Erwerb einer unabhängigen Wohnimmobilie gemäß Definition im Gesetz über das
Eigentum von Wohnimmobilien vom 24. Juni 1994, einschließlich separater
Räumlichkeiten (Garagen) bzw. anteiliges Eigentum an diesen;
Kauf von Immobilien durch Ausländer, die mindestens fünf aufeinanderfolgende
Jahre in Polen gelebt haben, von dem Tag an gerechnet, an dem sie eine
Daueraufenthaltsgenehmigung erhalten haben;
Kauf von Immobilien durch Ausländer, die mit polnischen Bürgern/innen
verheiratet sind und in Polen mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre gelebt
haben, von dem Tag an gerechnet, an dem sie die eine Daueraufenthaltsgenehmigung
erhalten haben, und insofern die Immobilie zu einem Teil des
ehelichen Vermögens wird;
Erwerb von Immobilien durch Ausländer, wenn sie am Tage des Erwerbs
berechtigt sind, den Eigentümer zu beerben, sofern der Eigentümer des Rechtstitels
an dem Eigentum mindestens fünf Jahre lang Inhaber der Erbpachtrechts bzw.
Eigentümer war;
Kauf eines Grundstücks durch eine Partnergesellschaft oder ein Unternehmen ohne
Rechtspersönlichkeit mit Firmensitz in Polen, die von den unter 1., 2. und
3. genannten. unmittelbar bzw. mittelbar kontrolliert wird, im Einklang mit deren
satzungsmäßigen Zwecken, sofern die Gesamtfläche des Grundstückes im
Stadtbereich 0,4 ha nicht überschreitet;
Erwerb einer Immobilie durch Ausländer als Bank und gleichzeitigem
Hypothekengläubiger, im Resultat einer ergebnislosen Auktion bei
Zwangsvollstreckungen;
Erwerb bzw. Übernahme von Aktien bzw. Anteilen an Unternehmen durch eine
Bank mit juristischer Rechtspersönlichkeit (s. Art. 3e des Gesetzes) aufgrund von
Ansprüchen der Bank aus Bankdienstleistungen.

Die Ausnahmeregelung betr. der Einholung von Genehmigungen gilt nicht für
Immobilien, die in Grenzgebieten gelegen sind, desgleichen, wenn die Gesamtfläche des
in landwirtschaftlichen Gebieten gelegenen Grund und Bodens die Fläche von 1 ha
übersteigt.

Eine Genehmigung kann nur dann zurückgenommen werden, falls dies sozialpolitische
Aspekte, Fragen der öffentlichen Ordnung und Sicherheit oder der Gesundheitsschutz
erfordern.


Erteilte Genehmigungen

Im Jahr 2003 hat der Minister für Innere Angelegenheiten und Verwaltung 1.580
Genehmigungen für den Kauf von Liegenschaften bzw. Immobilien an Ausländer erteilt.
Die meisten von ihnen (1.128) betrafen ausländische Unternehmen, die in Polen
Investitionen tätigten. 412 Genehmigungen wurden zwecks Erwerb von Aktien bzw.
Anteilen an polnischen Gesellschaften ausgestellt, die Immobilien in Polen eigneten.

Im Jahre 2002 erhielten ausländische Unternehmen im Rahmen von Investitionsvorhaben
Genehmigungen für den Erwerb von ca. 4.500 ha Grund und Boden, bei 452
Einzelpersonen waren es Genehmigungen für ca.220 ha. Die Genehmigungen betrafen
vor allem Grund und Boden in Zentral- und Südwestpolen. Im Jahre 2003 wurden die
größten Flächen von Unternehmen und natürlichen Personen aus den Niederlanden und
Deutschland erworben. Nach Angaben des Ministeriums für Innere Angelegenheiten
und Verwaltung erhielten in den Jahren 1990-2003 Ausländer die Erlaubnis erteilt,
insgesamt etwa 38.883 ha Grund und Boden in Polen zu erwerben.


Geschäftsabschlusskosten
Erwerb eines Unternehmens: Stempelgebühr für Firmenanteile: 1 %;
Erwerb einer Immobilie:
- Liegenschaft: keine MwSt., Stempelgebühr: 2 %,
- Gebäude: falls MwSt.-Zahler -MwSt. 22 %, keine Stempelgebühr,
falls Nicht-MwSt.-Zahler -Stempelgebühr 2 %, keine MwSt.;
Leasing: MwSt. 22 %.


Zusätzlich anfallende Kosten

Genehmigungsgebühr: 1.000 PLN; falls zutreffend;
Notargebühr: abhängig vom Immobilienwert, Maximalwertbemessung wie folgt:
bis 10.000 PLN – 3 %
bis 20.000 PLN – 300 PLN + 2 % des Betrags über 10.000 PLN
bis 50.000 PLN – 500 PLN + 1 % des Betrags über 20.000 PLN
über 50.000 PLN – 800 PLN + 0,5 % des Betrags über 50.000 PLN
Gerichtskosten: vertragsabhängig;
Vermittlungsgebühr:
- Kauf: 1 - 2 % des Vertragswertes,
- Pacht: 10 - 15 % des jährlichen Pachtzinses plus MwSt., in der Regel vom
Besitzer zu entrichten.


Immobiliensteuer

Die Höhe der Immobiliensteuer wird auf der Grundlage der jährlich vom Minister
der Finanzen erlassenen Höchstsätze von der Gemeinde festgelegt (s. auch
Abschnitt VII).
Die jährliche Nießbrauchsteuer ist auf 3 % des Wertes der Erbpacht, bei
Wohnungsbaugrundstücken auf 1 %, festgesetzt.
Eigentümer von bestimmtem Immobilienarten, einschließlich Besitzer von
Agrarflächen, müssen eine Agrarsteuer bezahlen. Die Höhe hängt von der Größe,
dem Typ, der Bonität und dem jeweiligen Steuerbezirk ab.


                                           (Quelle: UNIDO - "BUSINESS IN POLEN" Juli 2004)